Montréal en pôle position

[steve_36]

Il y a 2 heures, p_xavier a dit :

Le concept même d'une taxe sur la valeur anticipée d'un logement est ridicule.  Une taxe basée sur les services offerts et sur le ratio d'occupation / densité oui.  Un condo de 2000pi2 va coûter 10x plus cher en taxes qu'une maison de banlieue de la même grandeur. Allô l'incohérence et l'étalement urbain!

 

Ceci dit, les taxes commerciales tuent les petits commerces. 3 commerces viennent de fermer dans le village à cause d'une augmentation de la valeur de l'édifice d'un million. Est-ce que ces commerces reçoivent plus de services? Non. Alors pourquoi?

 

À mon avis, c'est exactement ce que je ferais, c'est à dire d'abolir toutes taxes basées sur l'évaluation d'un édifice pour être remplacer par une taxe basée sur la superficie du terrain et/ou la densité d'un immeuble. Beaucoup plus facile à gérer pour l'administration et beaucoup plus facile à comprendre pour le payeur de taxe. Idem pour la taxe de bienvenue qui est un bordel total que même les fonctionnaires peinent à comprendre. J'en veut pour preuve les 5 ou 6 lettres que j'ai reçu depuis près de 2 ans pour ma taxe de bienvenue. Non seulement ai-je du faire plusieurs appels à la ville et/ou l'arrondissement pour comprendre mais aussi 2 visites et des ajustements entre mon compte et celui du promoteur.  Le cout de gérer tout cela doit être astronomique.

Et je ne vous parle pas du programme que la ville a mis en place pour remettre un montant aux nouveaux acheteurs. J'ai reçu $2500 mais je suis persuadé que le cout d'administration de ''mon'' montant fur de loin supérieur à cela. On se serait cru dans un labyrinthe obscur ou personne sait comment le tout fonctionne mais dont les fonctionnaires demandent des preuves de ceci ou cela. Ca aussi, 4 visites à la ville centre et des appels...

Donc abolissez ce programme et remplacez le par un crédit total de la taxe de bienvenue.

De plus, le cout pour faire les évaluations municipales pour réajuster les taxes doit aussi être extrêmement élevé. Alors que ca serait plus simple si le tout était basé sur la superficie. De cette façon, un petit commerce de la rue St-Denis ne serait pas désavantagé par qu'il est sur la rue St-Denis par rapport à un gros Walmart qui occupe un énorme espace mais à cause qu'il est situé dans une zone moins recherchée se trouve à bénéficier d'une sorte de ''rabais''. L'injustice elle est là.

Et c'est ce que je reproche le plus à l'administration Coderre, de ne pas avoir trouvé la formule, pourtant simple, de faire en sorte que les taxes soient moins élevées, surtout pour les petits commerçants, par rapport au grand centre, principalement en périphérie. D'ailleurs, je ne crois pas que l'administration a même tenté de trouver un meilleur équilibre à ce niveau.

Il y a beaucoup d'argent perdu, beaucoup d'énergie perdu et beaucoup d'inefficacité dans cette façon d'administrer les taxes et le programme en question. 

 

 

[vincethewipet]

il y a 17 minutes, steve_36 a dit :

De cette façon, un petit commerce de la rue St-Denis ne serait pas désavantagé par qu'il est sur la rue St-Denis par rapport à un gros Walmart qui occupe un énorme espace mais à cause qu'il est situé dans une zone moins recherchée se trouve à bénéficier d'une sorte de ''rabais''. L'injustice elle est là.

C'est carrément un incitatif à la médiocrité. L'édifice moche, entouré de bitume, une plaie urbaine (et une plaie de bien d'autres façons), se voit récompensé par des taxes plus faibles. C'est absurde.

Bien d'accord avec tout le monde que l'actuel mode de taxation est intenable. Il n'y a aucune équité sociale à taxer une richesse théorique et, dans beaucoup de cas, impossible à rentabiliser. Surtout que les résidents des quartiers avec une plus grande valeur foncière ne sont pas plus riches, au contraire! On rajoute à cela une formule de financement des arrondissements aux désavantages des quartiers centraux, et on se ramasse avec des gens plus pauvres, payant plus chers, coûtant moins chers en services, avec moins de financement de la ville! 

Plusieurs villes canadiennes songent déjà à ce problème. J'ai vu passé des études de villes au pays ces dernières années comparant le coût des quartiers à faible densité, et le drain financier qu'ils représentent sur les finances de la ville. On peut espérer que cela débouche sur une réflexion sur le financement de nos villes.

 

[acpnc]

La taxation sur la valeur des immeubles est appliquée partout au pays. Le système fonctionne bien et m'apparait être le plus équitable. D'ailleurs c'est la formule générale, à moins d'exception, partout dans le monde. S'il y a véritablement inéquité vis à vis des petits commerces, c'est aux associations d'en faire la démonstration. De toute façon rien ne dit que si la taxe baissait que les loyers baisseraient automatiquement. Il n'y a pas de régie des loyers pour les petits commerces et les propriétaires d'immeubles peuvent augmenter les loyers comme ils veulent et sans avoir à le justifier, quitte à prendre le risque d'avoir des locaux vacants.

C'est malheureusement comme ça dans le monde des affaires où personne ne fait de cadeau. Finalement il n'y aura jamais aucun système parfait, on peut certainement essayer améliorer certains aspects et éliminer des irritants. Mais la bureaucratie, indépendamment du système, sera toujours compliquée à appliquer, ici ou ailleurs car c'est la nature humaine qui le veut ainsi.

 

[vincethewipet]

Le système ne fonctionne pas bien s'il met un poids financier plus importants sur des gens plus pauvres, s'il encourage la médiocrité, s'il diminue la vitalité d'un quartier, et s'il crée des développements entiers entretenus à perte par la collectivité. C'est la définition même d'iniquité et de dysfonctionnement. Le gouvernement devrait littéralement avoir les objectifs contraires aux effets pervers de la taxation actuelle.

Les réalités urbaines changent, et parfois faut qu'on s'adapte à de nouvelles réalités. Un système qui fonctionnait il y a un siècle n'est peut-être pas adapté à la réalité de l'étalement urbain et de la pression immobilière parfois artificielle des quartiers centraux. Tout comme le système devrait prendre en compte les réalités humaines de la chose dans un soucis de bien être commun.

[andre md]

19 minutes ago, acpnc said:

La taxation sur la valeur des immeubles est appliquée partout au pays. Le système fonctionne bien et m'apparait être le plus équitable. D'ailleurs c'est la formule générale, à moins d'exception, partout dans le monde. S'il y a véritablement inéquité vis à vis des petits commerces, c'est aux associations d'en faire la démonstration. De toute façon rien ne dit que si la taxe baissait que les loyers baisseraient automatiquement. Il n'y a pas de régie des loyers pour les petits commerces et les propriétaires d'immeubles peuvent augmenter les loyers comme ils veulent et sans avoir à le justifier, quitte à prendre le risque d'avoir des locaux vacants.

C'est malheureusement comme ça dans le monde des affaires où personne ne fait de cadeau. Finalement il n'y aura jamais aucun système parfait, on peut certainement essayer améliorer certains aspects et éliminer des irritants. Mais la bureaucratie, indépendamment du système, sera toujours compliquée à appliquer, ici ou ailleurs car c'est la nature humaine qui le veut ainsi.

 

Les commercant payent une taxes municipales a part du loyer. 

[vivreenrégion]

Il y a 7 heures, vincethewipet a dit :

C'est carrément un incitatif à la médiocrité. L'édifice moche, entouré de bitume, une plaie urbaine (et une plaie de bien d'autres façons), se voit récompensé par des taxes plus faibles. C'est absurde.

Bien d'accord avec tout le monde que l'actuel mode de taxation est intenable. Il n'y a aucune équité sociale à taxer une richesse théorique et, dans beaucoup de cas, impossible à rentabiliser. Surtout que les résidents des quartiers avec une plus grande valeur foncière ne sont pas plus riches, au contraire! On rajoute à cela une formule de financement des arrondissements aux désavantages des quartiers centraux, et on se ramasse avec des gens plus pauvres, payant plus chers, coûtant moins chers en services, avec moins de financement de la ville! 

Plusieurs villes canadiennes songent déjà à ce problème. J'ai vu passé des études de villes au pays ces dernières années comparant le coût des quartiers à faible densité, et le drain financier qu'ils représentent sur les finances de la ville. On peut espérer que cela débouche sur une réflexion sur le financement de nos villes.

 

cependant, on ne peut appliquer cette façon que dans le Grand Montréal. Une ville comme St-Hyacinthe va avoir un Walmart taxée selon la réalité de la ville, même chose pour Drummondville. Mais dans le Grand Montréal, le prix élevé des terrains fait que toute l'échelle de taxation est différente. Dans les villes de tailles moyennes, il y a souvent un quartier de magasins grandes surfaces, donc tout est à la même place. Le plan d'urbainisme est bien pensé pour leur réalité. Tu ne te promènes pas aux 4 coins de la ville pour y aller. On ne peut pas comparer ces villes au Montréal urbain.

[acpnc]

Il y a 4 heures, andre md a dit :

Les commercant payent une taxes municipales a part du loyer. 

Bien sûr qu'ils paient une taxe d'affaires, c'est pareil partout, même dans ma petite ville de La Malbaie. En plus on charge plus cher pour les services et bien d'autres détails selon les endroits. C'est comme ça. Québec a coupé dans ses budgets alloués aux villes. Le gouvernement a même remis certaines infrastructures comme des ponts et des routes secondaires aux municipalités, mais sans les enveloppes qui venaient avec. Conséquence, les villes sont plus pauvres, mais elles ont de plus grandes responsabilité.

C'est ça le déséquilibre fiscal, on l'a vécu longtemps entre le fédéral et les provinces, maintenant c'est à un autre niveau, mais ça revient au même puisque c'est toujours les petits qui reçoivent la factures en bout de ligne.

[vivreenrégion]

Il y a 1 heure, acpnc a dit :

Bien sûr qu'ils paient une taxe d'affaires, c'est pareil partout, même dans ma petite ville de La Malbaie. En plus on charge plus cher pour les services et bien d'autres détails selon les endroits. C'est comme ça. Québec a coupé dans ses budgets alloués aux villes. Le gouvernement a même remis certaines infrastructures comme des ponts et des routes secondaires aux municipalités, mais sans les enveloppes qui venaient avec. Conséquence, les villes sont plus pauvres, mais elles ont de plus grandes responsabilité.

C'est ça le déséquilibre fiscal, on l'a vécu longtemps entre le fédéral et les provinces, maintenant c'est à un autre niveau, mais ça revient au même puisque c'est toujours les petits qui reçoivent la factures en bout de ligne.

plusieurs villes de 50k-100k sont en santé. Avec des surplus dans les millions.

[p_xavier]

10 minutes ago, vivreenrégion said:

plusieurs villes de 50k-100k sont en santé. Avec des surplus dans les millions.

Montréal avait des surplus dans les centaines de millions, ça veut pas dire que la santé est là...

[vivreenrégion]

il y a une heure, p_xavier a dit :

Montréal avait des surplus dans les centaines de millions, ça veut pas dire que la santé est là...

la différence c'est la taxation incroyable de la ville de Montréal. C'est la ville avec les taxes commerciales les plus élevées au Canada.

2011
http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201111/01/01-4463206-immobilier-commercial-les-taxes-trop-elevees-a-montreal.php

2014
http://www.lapresse.ca/actualites/montreal/201411/26/01-4822881-budget-de-montreal-les-commercants-se-disent-trop-taxes.php

2016
http://ici.radio-canada.ca/nouvelle/785850/taxes-commerciales-montreal-ville-canadienne-etude