Le 1000 De La Gauchetière à vendre

[MtlMan]

Il y a 1 heure, p_xavier a dit :

La bonne nouvelle c'est qu'une nouvelle tour de même envergure est prévue!

Ça fait référence à la Maison Manuvie, pas le 1000.

[Rocco]

Intéressant. Je vais en parler à mon courtier.

[p_xavier]

6 hours ago, qwerty said:

Peux tu developer ce que tu as dis plus haut?

Carrément dans le texte:

La filiale de la Caisse inaugurera aussi la Maison Manuvie l'automne prochain. Ivanhoé étudie divers scénarios en vue de construire un gratte-ciel du même type ailleurs au centre-ville. « On est à l'affût, on est en mode recherche, et dans certains cas, en analyses préliminaires », a affirmé Bernard Péloqui

[Kodun]

Avec l'arrivée du REM, je ne serais pas étonné que ce soit dans cet axe et proche du métro. Le verrais bien le terrain du nouveau terminus Mansfield, bien situé et en plus dans le bas de la côte (donc possiblement plus d'étages)...

[ScarletCoral]

Dans La Presse :

Publié le 17 novembre 2017 à 06h44 | Mis à jour à 06h44

 

L'Église bloque la vente du 1000, De La Gauchetière

Incapable de s'entendre avec le propriétaire du terrain sur lequel est construit le 1000, De La Gauchetière, la Caisse de dépôt a suspendu le processus de mise en vente.
Photo Olivier PontBriand, La Presse

André Dubuc
La Presse

 

La Caisse de dépôt a suspendu le processus de mise en vente du 1000, De La Gauchetière, l'une des tours de bureaux les plus chères du centre-ville de Montréal.

Sa filiale immobilière, Ivanhoé Cambridge, l'un des grands propriétaires de la planète, a été incapable de s'entendre avec l'archevêché de Montréal, qui détient le terrain sur lequel est construit le gratte-ciel, selon les informations obtenues par La Presse.

La Caisse était en discussions avancées avec un consortium impliquant Groupe Mach, Petra et la famille Saputo.

Giuseppe Borsellino, principal dirigeant de la société Petra et associé dans Borsa, est le beau-frère de Lino Saputo père. Jolina, holding familial des Saputo, est actionnaire du Groupe Petra.

 

Le consortium possède déjà la Tour CIBC, au 1155, boulevard René-Lévesque Ouest, et la Tour de la Bourse, au 800, place Victoria. En 2014, le trio détenait conjointement environ 4 millions de pieds carrés de bureaux au centre-ville de Montréal.

La Caisse détient la tour de 51 étages depuis qu'elle l'a achetée en 2002 pour un peu moins de 200 millions. L'immeuble a été construit au début des années 90 par et pour la firme de génie qui portait alors le nom de Lavalin.

La vente du 1000 a finalement achoppé sur la question du bail emphytéotique. Le 1000 est en effet construit sur un terrain appartenant à l'archevêché de Montréal. Il reste moins d'années à courir au bail de longue durée, ce qui enlève de la valeur à l'immeuble et rend la transaction moins alléchante pour les parties.

Au printemps dernier, le vice-président principal, Bureaux, Québec d'Ivanhoé Cambridge, Bernard Poliquin, disait à La Presse être sûr que l'immeuble susciterait un « vif intérêt » auprès d'investisseurs. Le contexte est favorable aux vendeurs d'immeubles de bureaux de qualité, comme le prouve la vente à prix fort en 2016 de la Cité du commerce électronique, située d'ailleurs pas très loin du 1000.

Il était question de réinvestir le fruit de la vente du 1000 dans les autres projets d'investissement d'Ivanhoé Cambridge au centre-ville, totalisant 1 milliard.

Un spécialiste de l'industrie avait estimé au printemps que l'immeuble pourrait bien aller chercher un prix tournant autour du demi-milliard de dollars. L'évaluation municipale fixe à 366 millions la valeur de la propriété de 920 000 pi².

L'archevêché refuse de vendre son bail

Des discussions ont été menées entre Ivanhoé et l'Église catholique pour trouver un terrain d'entente. Il a été notamment question que la Caisse rachète le bail de l'archevêché. Les parties n'ont pu s'entendre sur un prix. L'écart entre le prix demandé et celui proposé était considérable, selon nos informations.

Pour l'archevêché, il est plus intéressant d'avoir une rente annuelle sous forme de loyer que de recevoir un montant qu'il faudra ensuite placer à un taux de rendement aussi intéressant pour le même type de risque, ce qui peut être compliqué à trouver de nos jours, selon un expert immobilier qui n'est pas impliqué dans la transaction.

Appelé à confirmer ou infirmer l'information, l'archevêché a dit qu'il s'agissait de discussions concernant une affaire privée.

Ivanhoé Cambridge a confirmé par courriel la suspension du processus de vente du 1000, De La Gauchetière. « Nous avons suspendu le processus de vente afin d'évaluer différentes options pour nous permettre d'optimiser le rendement pour nos actionnaires, écrit dans un courriel Sébastien Théberge, porte-parole. Aucune décision finale n'a été prise. Nous ne ferons aucun autre commentaire. »

Questionné au téléphone, Vincent Chiara, président du Groupe Mach, a répondu qu'une entente de confidentialité l'empêchait de dire quoi que ce soit sur le sujet.

1000, DE LA GAUCHETIÈRE

 

• CONSTRUCTION : 1988-1992
• CONSTRUCTEUR : Pomerleau
• ÉTAGES : 51 ASCENSEURS : 22
• Le plus haut gratte-ciel de Montréal, avec une hauteur de 205 m
• PRINCIPAUX LOCATAIRES : Regus, Osler, Miller Thomson, Borden Ladner Gervais, De Grandpré Chait, McCarthy Tétrault
• PARTICULARITÉS : on y trouve une patinoire intérieure et un terminus intérieur des autobus de la Rive-Sud

 

INTÉRÊTS IMMOBILIERS DE LA FAMILLE SAPUTO AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

 

• TOUR CIBC 1155, boulevard René-Lévesque Ouest
• TOUR DE LA BOURSE 800, place Victoria
• 50 % DE L'ÉDIFICE SUN LIFE 1155, rue Metcalfe

[Davidbourque]

Habsfan qui essait d'acheter le 1000 

On dirait qu'il va devoir aller à une couple de messe et payer la dime avant de pouvoir procéder !

[Habsfan]

L'article est assez précis. Nous avions "bidé" sur la tour mais le deal est tombé à l'eau il y a quelques semaines!

[Rocco]

C'est quoi cette histoire d'avoir bâti un édifice sur un terrain apartenant à l'église catholique et lier l'édifice par bail emphytéotique. Ils étaient tombés sur la tête en 1988 ou quoi?

[Né entre les rapides]

Le bail emphytéotique est une forme (de contrat) parfaitement normale et couramment utilisée.

L'entente de 1988 faisait l'affaire des deux parties alors impliquées. (Ils n'étaient pas tombés sur la tête!).

Quand la CDPQ a acheté l'immeuble en 2002,  ledit bail ne constituait pas un obstacle ou une objection (mais on en a tenu compte dans le prix de vente convenu)

Aujourd'hui, la situation n'est pas formellement différente.  Par contre, elle est substantiellement différente en terme de valeur monétaire, parce que 1) «Il reste moins d'années à courir au bail de longue durée», comme il est écrit dans l'article; et 2)  Le rendement des placements à risque comparable a considérablement chuté depuis la signature originale. 

Attardons nous sur ce second point:  supposons que vous déteniez une obligation à valeur nominale de 1000$  portant un intérêt annuel de 10% et venant à échéance dans 20 ans en date d'aujourd'hui.  Supposons également qu'un nouveau placement à risque comparable rapporte maintenant seulement 5%.  Quelle est la valeur marchande de votre «vieille» obligation?  --Beaucoup plus que 1000$.  C'est ce calcul que fait l'archevêché, avec raison.

La première considération évoquée ci-dessus a pour effet de raccourcir (de 15 ans depuis 2002, année de l'acquisition par la CDPQ) la durée de la période sur laquelle un nouvel acquéreur pourra générer un flux de trésorerie positif. Ça se calcule, et on en tient compte dans le prix qu'on est prêt à payer.

La seconde considération impliquerait, si le bail était cédé par l'archevêché, une somme (à payer par la CDPQ) sensiblement plus élevée que cela n'aurait été le cas dans un univers (actuel) de taux d'intérêts plus hauts.

Un acquéreur potentiel ne veut pas conclure une affaire désavantageuse.  L'archevêché non plus.  Il revient à la CDPQ de reconnaîtrer que son placement datant de 2002 se trouve déprécié par les deux facteurs ci-dessus.  Il lui faut, soit consentir à une compensation plus élevée à l'archevêché, soit accepter un prix de vente  plus bas pour son édifice (dans l'éventualité où le bail est maintenu).  Le résultat, pour la CDPQ, serait un gain net de trésorerie inférieur à ce qu'elle souhaitait ou prévoyait.

Il se peut alors que la CDPQ choisisse de ne pas procéder à la vente. Bien qu'en théorie une vente à un «juste» prix (i.e. tenant compte de 1 et 2) aurait un effet «neutre» sur le rendement de ce placement, il n'en serait pas nécessairement de même dans son bilan.  La décision dépendra aussi du potentiel de rendement des sommes que la CDPQ pourrait tirer de la vente: ce sont des considérations «internes».  Le même raisonnement s'applique aussi pour l'acquéreur potentiel.