Le marché de l'habitation montréalais plus en santé qu'à Toronto ou Vancouver

[ERJ-Boy]

il ne faut pas oublier un paramètre important à Vancouver et Toronto: Il y a une pénurie dans l'offre. Du côté de Vancouver, c'est le plan d'aménagement du territoire, et le territoire restreint (causé par des obstacles naturels surtout), tandis qu'à Toronto, c'est purement que le marché ne construit pas assez vite de nouvelles unités. Ce n'est qu'une partie de la cause de la crise actuelle, mais c'est un phénomène bien réel. 

[Né entre les rapides]

Il y a 12 heures, ERJ-Boy a dit :

il ne faut pas oublier un paramètre important à Vancouver et Toronto: Il y a une pénurie dans l'offre. Du côté de Vancouver, c'est le plan d'aménagement du territoire, et le territoire restreint (causé par des obstacles naturels surtout), tandis qu'à Toronto, c'est purement que le marché ne construit pas assez vite de nouvelles unités. Ce n'est qu'une partie de la cause de la crise actuelle, mais c'est un phénomène bien réel. 

Tu as bien raison de te pencher le côté de l'offre (et pas seulement du côté des facteurs qui enflent la demande). Mais il y a lieu de s'attarder sur les causes de cette inélasticité de l'offre --qu'est qui empêche le «marché» (la libre entreprise) de répondre à la demande.  On peut identifier 1) la rareté de terrains disponibles, surtout au centre des villes; 2) le zonage restrictif dans les secteurs bâtis, limitant la densification; 3) la protection des zones agricoles ou écologiquement sensibles (les avis sont partagés); 4) la lenteur et/ou la complexité des autorisations à construire; 5) rarement mentionnée, à vérifier, des quasi oligopoles des propriétaires de terrains et peut-être aussi des constructeurs.

De plus, au-delà de ces contraintes, on peut concevoir une inadéquation entre la demande effective (notamment pour des habitations à basse densité au coeur des villes et/ou bien desservies par le TEC) et l'offre potentielle (qui se manifeste par des habitations à haute densité au centre, et à basse densité dans des secteurs très éloignés et/ou très mal desservis par le TEC).

 On ne peut pas «créer» de nouvelles terres au centre; mais on peut étendre la couverture géographique du réseau de TEC, et on peut aussi «essayer» (malgré les oppositions) d'amender le zonage dans les zones centrales à basse densité (plus nombreuses à Vancouver et Toronto qu'à Montréal).

Malgré tout, la demande est et sera forcée de s'adapter: en hauteur si on veut demeurer au centre, ou en banlieue éloignée pour les autres.  Dans ce dernier cas, il y aurait lieu de concevoir des communautés plus «autonomes» (et non pas des villes dortoir comme naguère).

[mont royal]

Both Vancouver and Toronto have natural spacing constraints which can only drive up the cost of centrally-located real estate, Vancouver can only really grow in a southward direction and Toronto is limited to 180 degrees and has no space on its southern lake-front side.

Montreal has the luxury of expanding  in 360 degrees and this keeps the market at a more reasonable level. Already we see the enormous expansion on the south shore area which is still very close to centre-town. Properly marketed, this natural benefit should be a positive advantage in attracting head-office, or manufacturing facilities.  

[acpnc]

Le 2017-04-27 à 15:00, Rocco a dit :

Je suis pour le bien commun et pour l'enrichissement personnel. L'un n'est pas en contradiction avec l'autre. Pas besoin de vivre dans des tippies avec une longue chevelure et manger du riz brun en chantant du Beau Dommage pour être un digne représentant du bien commun.

Pas besoin de caricaturer le bien commun pour en donner une prétendue définition. Cette notion peut peut-être paraitre vague pour certains. C'est pourtant le fait d'ouvrir concrètement ses horizons afin de dépasser son petit monde personnel, et s'inclure soi-même dans une vision plus collective du monde. La recherche d'une meilleure architecture pour Montréal représente justement un geste qui va dans le sens du bien commun. En fait, toutes les notions de développent durable sont en quelque sorte des démonstration de cet idéal, mais il y en a bien d'autres. 

On pourrait  finalement ramener toutes ses valeurs à un projet de société. Discours malheureusement dépassé pour beaucoup, qui n'ont connu rien d'autre que cette société de consommation à outrance dans laquelle nous baignons tous depuis au moins quatre décennies. Parce que justement cette société de consommation est basée exclusivement sur l'individu et la satisfaction de tous ses désirs matériels (le rêve américain universel). Inutile alors d'expliquer les conséquences négatives de cette vision du monde centrée sur soi, qui met en danger la survie même de la planète.

Pour moi le bien commun a toujours servi d'étalon de mesure dans la recherche d'un meilleur équilibre entre mon bien-être personnel et le mieux-être collectif. La société de droit, la démocratie, les programmes de santé publique, l'équité salariale, la qualité de l'environnement, la meilleure distribution de la richesse, le développement durable et toutes ses notions de justice sociale, sont autant d'exemples qui relèvent du bien commun. Ce sont des objectifs à atteindre qui assurent une plus grande stabilité économique et une meilleure cohésion sociale.

C'est donc à partir de cette idée que j'analyse le monde et que je fais mes choix personnels, comme collectifs. Parce qu'aussi individualiste que l'on puisse être, on finit toujours par être rattrapé par les abus des autres et de leur inconscience collective.

Ici la spéculation immobilière quand elle se développe à l'échelle d'une ville, entre dans cette catégorie, en devenant un fléau. Sous des apparences de prospérité, elle finit par appauvrir en réalité la majorité de la collectivité, puisque les gens sont alors forcés de débourser une part démesurée de leurs revenus, afin de pouvoir subvenir aux mêmes besoins de base pour le logement, avec toutes les conséquences négatives qu'on puisse imaginer, notamment pour les familles. 

J'en conclue qu'il faut prévenir à tout prix ce type d'inflation à Montréal, en décourageant le plus possible le développement immobilier spéculatif. Il ne faut surtout pas oublier que le danger est double. En effet pendant que les prix monteraient exagérément, en nuisant à l'accessibilité de la propriété. Les taux d'intérêts historiquement bas, s'ils devaient être haussés trop rapidement pour d'autres raisons économiques, conduiraient à rendre insoutenable l'endettement des ménages.

En comparant avec d'autres grandes villes canadiennes, nous jouissons à Montréal d'un bel équilibre qui profite à la majorité, avec en prime une qualité de vie exceptionnelle sur l'ensemble du territoire. Ne cédons pas alors aux chimères de la surconstruction, qui fera un petit nombre de gagnants souvent étrangers. Tandis qu'une très grande majorité ferait les frais de cette augmentation des prix, en risquant en même temps de perdre le contrôle de ses finances personnelles dans le processus.  

On pourrait disserter longtemps sur le sujet, mais pour moi il y a une évidence: tout développement sans véritable besoin réel, ne peut conduire qu'à un cul de sac à plus ou moins long terme. Comme les spéculateurs sont hautement mobiles, ils quittent rapidement un marché qu'ils ont poussé à l'extrême. Laissant derrière eux des prix irréalistes qui ne peuvent que se dégonfler, entrainant localement une crise économique majeure, dont l'Espagne est encore à mon avis le plus bel exemple.   

[mont royal]

Thanks ACPNC. It is very helpful for us all to contextualize what lies behind our choices and your inspiring vision captures beautifully what many of us aspire to. In reading the Toronto press, I often feel that they are bragging about how expensive their real-estate market has become; as if this is an important hallmark of a world-class city (their eternal dream). In reality, it means depriving the vast majority of citizens to live within an exciting urban environment. Vancouver housing is even more out of the reach of the average citizen.  

Good governance is needed to minimize this problem... in Montreal as well. Rampant capitalism will only worsen it. But in today’s world much of our governance is covertly controlled by the extremely wealthy and, of course, expensive real-estate is to their advantage.  

Already in large parts of the island of Montreal, it has become impossible for a young family to afford housing. They are forced to move off the island, buy a second car, and commute up to 3-4 hours a day. Obviously, some people prefer the suburban life style and that is fine for them; but for those who thrive in the diversity and cultural richness of the urban environment, too many are already being forced into a kind of exile. 

[vivreenrégion]

Le market de Montréal, avec une population métropolitaine de 4.3M et en hausse, il est normal que ça coûte plus cher sur l'île. De plus en plus de gens ce qui augmente la demande, les prix montent et c'est normal. C'est comme ça partout, même au Québec, pas seulement à Montréal. Dans les villes de tailles moyennes, les beaux quartiers sont habités par les gens qui peuvent se le permettre, et surtout, qui désirent y vivre. Je crois qu'un bon % de ceux qui peuvent se le permettre décident de quitter l'île par choix et non par obligation. Si le West Island était francophone à la grandeur, j'aurais tendance à penser que les prix pourraient être beaucoup plus élevés. Le fait que ce soit anglophone joue grandement sur la demande. Les francophones décident souvent de quitter pour une ville ou un quartier lui aussi francophone, alors ils regardent ailleurs. On regarde Brossard, Laval ou le West Island, les francophones déménagent de moins en moins là.

[Malek]

Ok mais Laval est pas anglophone, cette perception est fausse et je ne sais pas d'ou elle viens.

Dans Chomedy qui est plus multi-ethnique, je me fais servir en Francais partout... et j'ai la tête d'un anglo (de ce qu'on me dit).

[vivreenrégion]

Il y a 5 heures, Malek a dit :

Ok mais Laval est pas anglophone, cette perception est fausse et je ne sais pas d'ou elle viens.

Dans Chomedy qui est plus multi-ethnique, je me fais servir en Francais partout... et j'ai la tête d'un anglo (de ce qu'on me dit).

ce n'est pas anglophone, mais la tendance l'est. en énorme hausse depuis 1996. passé de 18.8% en 2006 et maintenant à près de 25% en 2016.

[Malek]

il y a une heure, vivreenrégion a dit :

ce n'est pas anglophone, mais la tendance l'est. en énorme hausse depuis 1996. passé de 18.8% en 2006 et maintenant à près de 25% en 2016.

Ca c'est le monde unilingue anglophone??? 

[fmfranck]

 

 

il y a 8 minutes, Malek a dit :

Ca c'est le monde unilingue anglophone??? 

Qui a parlé de "monde unilingue anglophone"? Y'a des quartiers à Laval qui sont de plus en plus anglophones, tel que les stats le démontrent. Logiquement, si un quartier s'anglicise, c'est parce qu'à l'inverse la tendance vers "l'immigration" francophone est faible. Pas obligé de faire une mini polémique. 

Modifié 1 mai 2017 par fmfranck