pierrefonds-roxboro Cap Nature - Pierrefonds Ouest

[ToxiK]

Il y a 4 heures, vincethewipet a dit :

Bien sûr qu'on va s'en plaindre. Les couronnes font souvent n'importe quoi, des développements avec une densité extrêmement faible et insoutenable, des tours dans un champ de parking gros comme le Vatican, destruction des milieux humides, taux d'utilisation de la voiture au dessus de 90%, du dézonage agricole avec tous les moyens détournés, en réclamant toujours plus d'autoroutes pour soutenir le tout. Le fait que Montréal conserve des terrains pour des parcs n'enlève rien aux problèmes majeurs des développements en périphérie.

Conserver des territoires naturelles est une chose parfaitement justifiée et défendable. Paver son territoire de parkings et de piscines hors terre, ce l'est beaucoup moins dans des labyrinthes conçus pour faire la guerre aux marcheurs, au transport en commun et aux cyclistes.

D'ailleurs la ville veut un développement plus dense pour les terrains restants. L'étalement urbain se joue sur la forme que prend les développements immobiliers, pas sur le peu qu'on fait en terme de conservation du territoire naturel, qui sera toujours un attrait majeur de qualité de vie et d'éthique face à l'environnement.

Si Montréal choisit de consacrer ses derniers terrains disponibles pour faire des parcs, c'est son droit.  Mais il ne faut pas se plaindre que le développement se fera en dehors de l'île de Montréal.  Et en dehors de son territoire, Montréal n'a plus de contrôle sur la densité, ni sur la présence de piscines.  La densité du projet était intéressante.  Si ce même projet se déplaçais à Laval avec la même densité, ce serait bien, et non, il ne faudrait pas se plaindre d'étalement urbain.  Montréal avait le premier choix et elle a refusé (je crois qu'il reste encore un espoir que le reste des terrains soient développés de cette façon, mais c'est à voir).

C'est bizarre, les environnementalistes exigent des développements avec une certaine densité (mais pas trop haut...), proche de moyens de transport en commun lourds (REM), sur l'Île de Montréal et quand on leur présente exactement ça, ils le refusent pour en faire un parc.  Pour faire du développement durable, ça prend du développement.  Sinon, c'est un rien durable.

J'aimerais bien voir ce projet renaître de ses cendres ;a Laval ou ailleurs, mais je crains qu'il ne soit moins dense si ça se fait.  La population de la région continue à augmenter (et c'est très bien), mais il faudra bien mettre ces personnes à quelque-part.  Si Montréal ne veut pas consacrer plus d'espace aux habitations, la population s'étalera et il faudra l'accepter.

[montreal67]

Les environnementalistes exigent surtout de ne pas urbaniser de nouvelles surfaces actuellement dédiées à la nature comme c'est le cas dans Pierrefonds-Ouest. Nous avons bien assez de surfaces urbanisées à densifier pour ne pas développer dans un espace naturel de grande qualité situé à la lisière de notre ville et très accessible en transport en commun. L'élimination du zonage unifamilial dans Pierrefonds, Kirkland et Dollard-des-Ormeaux et la densification des grands ensembles commerciaux (Fairview, Galeries des Sources) permettrait de créer instantanément plus bien que 5500 logements sans rajouter un seule pied carré de surface urbanisée, et serait bien plus articulé à l'antenne du REM. 

Si on veut arrêter le développement d'unifamiliales sur des terrains agricoles en deuxième et troisième couronne, c'est pas Pierrefonds-Ouest que ça prend, c'est une densification intelligente en zone urbaine tout en maintenant une proximité réelle avec la nature (bref, éliminer la barrière de suburbain entre l'urbain et le rural).

[ToxiK]

Il y a 1 heure, montreal67 a dit :

Il y a 1 heure, montreal67 a dit :

Les environnementalistes exigent surtout de ne pas urbaniser de nouvelles surfaces actuellement dédiées à la nature comme c'est le cas dans Pierrefonds-Ouest. Nous avons bien assez de surfaces urbanisées à densifier pour ne pas développer dans un espace naturel de grande qualité situé à la lisière de notre ville et très accessible en transport en commun. L'élimination du zonage unifamilial dans Pierrefonds, Kirkland et Dollard-des-Ormeaux et la densification des grands ensembles commerciaux (Fairview, Galeries des Sources) permettrait de créer instantanément plus bien que 5500 logements sans rajouter un seule pied carré de surface urbanisée, et serait bien plus articulé à l'antenne du REM. 

Si on veut arrêter le développement d'unifamiliales sur des terrains agricoles en deuxième et troisième couronne, c'est pas Pierrefonds-Ouest que ça prend, c'est une densification intelligente en zone urbaine tout en maintenant une proximité réelle avec la nature (bref, éliminer la barrière de suburbain entre l'urbain et le rural).

 

Est-ce que tu parle de terrains non bâtis actuellement zonés pour des maison unifamiliales que tu voudrais zoner pour plus dense ou bien parles-tu d'éventuellement démolir les maison unifamiliales pour les remplacer par des condos?  Si tu parles de cette dernière possibilité, ça ne fera que déplacer les maisons unifamiliales plus loin en banlieue.  Il y a une demande pour ce type de maison, sans compter que ces maisons ont des cours qui représentent des espaces verts (privés, mais des espaces verts quand même). 

Si Montréal a des difficultés à retenir les familles, ce n'est pas uniquement parce que les développeurs de condos ne font pas leurs condos plus grands, c'est parce que les familles recherchent une maison unifamiliale.  Les rendre plus rares ne fera qu'augmenter leur valeur les rendant inaccessibles aux familles moins riches.

[montreal67]

Je parle de terrains actuellement bâtis et occupés par des unifamiliales dont la taille du lot permettrait facilement l'implantation de duplex, triplex ou même de plusieurs unifamiliales avec un peu d'originalité dans la configuration et les retraits (exemple vancouverois créatif que j'aime bien: http://vancouversun.com/news/local-news/delta-family-finds-creative-housing-solutions-for-two-generations)

Ce qui est bien avec la demande pour les unifamiliales, c'est qu'il y a plusieurs façons de l'adresser. La plupart des jeunes adultes du West Island qui choisissent de s'acheter une unifamiliale à Vaudreuil ou sur la Rive-Nord le font pour profiter du même confort que leurs parents. Quand ils achètent dans de tels endroits, beaucoup le font pour la propriété et pas pour la localisation (à défaut de statistiques, je crois savoir par évidence anecdotique qu'un nombre important aurait préféré acheter dans leur West Island natal si les prix le permettaient).

Si les villes du West Island adoptaient une règlementation innovante sur l'implantation et le relotissement, il serait tout à fait possible d'avoir des quartiers constitués d'unifamiliales mais au double voire le triple de la densité actuelle! Ces maisons maintiendraient la cour arrière tant recherchée (au prix de la marge-avant, je le reconnais), la quiétude tant recherchée et permettraient en plus aux acheteurs de rester dans leur communauté et de la renouveler (plusieurs pans du West Island, de nos jours, sont remplis d'unifamiliales "empty nest", ce qui fait des quartiers/rues/parcs d'un ennui mortel...). Avant d'urbaniser des espaces naturels de grande qualité, ce sont vers ses options que nous avons le devoir de nous tourner.

En plus, ce ne sont pas toutes les familles qui recherchent une unifamiliale. Well-designed density > single family home. Je crois que les condos peuvent répondre à ce besoin, mais avec un bien meilleur design de l'espace public qui les entoure. Quand à condamner les unifamiliales à aller se construire plus loin en banlieue, tant pis. Ce modèle est viable tant que l'on construit des infrastructures autoroutières en parallèle pour supporter ce développement. Lorsque ces infrastructures seront saturées (si elles ne le sont pas déjà), les avantages d'une telle propriété seront bien minimes quant aux désavantages du déplacement quotidien.

Désolé de m'être détourné du sujet principal.

[budgebandit]

I'm sorry but I really do not see that as being an actual, viable option to increase density in the West Island. It's an interesting idea, in theory, but how many people are going to want to subdivide their existing lot so that other buildings can be erected? In the example you gave (from Delta, BC) the old couple literally tore down their existing house to construct the new layout, which will provide housing for immediate family members (and not complete strangers). I'm sure the cost of housing in Vancouver was the most important motivator for these people and not the fact that they wanted to densify their existing lot to save green space... And while there are some big lots in the West Island, most of them also have big houses (unlike St-Lazare, Hudson etc.), which means complete teardowns would be the only option to implement your plan. I just don't see it happening. As Toxix said, single family homes are still in high demand and it's better to have them on the island than off the island. A project such as the one presented for Cap Nature is a great idea. You establish a park size that everyone is happy with, and you develop the remaining land with condos and high-density housing, but also with some single family homes. And FYI, there may be many empty nesters in the West Island, but there are also many people that live with their grandparents, aunts, uncles etc.

What's built is built, let's look at how we can improve what is yet to come

 

[GDS]

Tear downs are quite common in Brossard during the last 5 years in the older sections of town. Where homes from the 50's are torn down and replaced mostly with semi-detached. There are about 200 examples of this already.

https://www.google.com/maps/@45.474737,-73.4576177,3a,75y,57.68h,97.18t/data=!3m7!1e1!3m5!1sZNpijQmavB6zLkz5_DYQkQ!2e0!5s20110801T000000!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/place/5860+Rue+Aline,+Brossard,+QC+J4Z+1R5/@45.4713757,-73.4568333,3a,75y,159.69h,80.67t/data=!3m6!1e1!3m4!1sbkpOWpaTH8DSJgrp98jBWA!2e0!7i13312!8i6656!4m5!3m4!1s0x4cc9059b63f48f47:0xcf41975efa71ce97!8m2!3d45.471524!4d-73.456286

 

[montreal67]

15 minutes ago, budgebandit said:

What's built is built, let's look at how we can improve what is yet to come

What's built is built? Rien n'est plus changeant qu'une ville, une ville jeune comme la nôtre devrait constamment nous le rappeler. Il n'y a pas si longtemps qu'il y avait des «unifamiliales» autour de Square-Victoria occupant des lots sur lesquels on bâtit aujourd'hui des tours de plusieurs millions de dollars. Une ville doit changer pour refléter la valeur foncière du terrain qui se trouve en dessous par une densification progressive de l'habitat et des activités, l'alternative étant une muséification de quartiers entiers dont la valeur patrimoniale devient inabordable (Outremont et compagnie) et relègue un pan important de la population à s'exiler vers la banlieue pour trouver du pied carré cheap.

Bien sûr, quand je fais part de solutions aussi drastiques pour le West Island, je ne suppose aucunement que tous les propriétaires vont du jour au lendemain densifier leur lot et que Kirkland va devenir Rosemont d'ici la prochaine décennie. Mais l'une des solutions à l'inabordabilité croissante du West Island et des autres banlieues d'unifamiliales sur l'île est définitivement de donner plus de latitudes aux propriétaires d'exploiter le fantastique potentiel du foncier sur lequel ils reposent. Outre le cas d'une famille (comme celle de Vancouver) qui subdivise son lot pour répartir ce potentiel entre les enfants de la famille, plusieurs propriétaires peuvent choisir:

a) de développer du logement locatif pour assurer un revenu d'appoint (aka by renting it to complete strangers)

b) de vendre par exemple les 3/4 de leur lot à quelqu'un pouvant y développer du logement et ainsi réduire leurs taxes

c) de conserver leur logement unifamilial, tout simplement! (mais cette fois, en payant par le biais de leurs taxes les réels coûts sociétaux et environnementaux associés à leur choix)

Le coût du terrain n'est pas encore ici ce qu'il est à Vancouver, et il est évident que les prix là-bas sont un incitatif à la créativité. Mais en arrêtant de subventionner l'étalement urbain (voire même d'activement l'encourager en développant de nouvelles unifamiliales et des autoroutes), il est possible que le coût du terrain nous amène ici aussi à faire preuve de la même audace et à comprendre qu'on ne peut pas continuer à gaspiller du foncier montréalais pour de l'unifamiliale. 

[budgebandit]

You are comparing apples to oranges; Kirkland is not downtown Montreal. You’re not going to tear down a single family home on Brunswick to build a 4plex, much less a skyscraper. Not to mention the current zoning laws wouldn’t even permit it.

I agree that there are plenty of areas closer to the downtown core that could be developed first (Blue Bonnets, Lachine, Lasalle, St-Laurent etc.) but that doesn’t mean that we need to forget about a mixed use development in Pfds ouest. Some people don’t necessarily want to live in the aforementioned boroughs because they prefer a more suburban lifestyle. We are talking about A LOT of land here... there is definitely a way to build a beautiful park and a modern, densely populated suburban neighbourhood as well. That’s all I’m trying to say.

 

[acpnc]

Le 2018-05-25 à 17:10, montreal67 a dit :

What's built is built? Rien n'est plus changeant qu'une ville, une ville jeune comme la nôtre devrait constamment nous le rappeler. Il n'y a pas si longtemps qu'il y avait des «unifamiliales» autour de Square-Victoria occupant des lots sur lesquels on bâtit aujourd'hui des tours de plusieurs millions de dollars. Une ville doit changer pour refléter la valeur foncière du terrain qui se trouve en dessous par une densification progressive de l'habitat et des activités, l'alternative étant une muséification de quartiers entiers dont la valeur patrimoniale devient inabordable (Outremont et compagnie) et relègue un pan important de la population à s'exiler vers la banlieue pour trouver du pied carré cheap.

Bien sûr, quand je fais part de solutions aussi drastiques pour le West Island, je ne suppose aucunement que tous les propriétaires vont du jour au lendemain densifier leur lot et que Kirkland va devenir Rosemont d'ici la prochaine décennie. Mais l'une des solutions à l'inabordabilité croissante du West Island et des autres banlieues d'unifamiliales sur l'île est définitivement de donner plus de latitudes aux propriétaires d'exploiter le fantastique potentiel du foncier sur lequel ils reposent. Outre le cas d'une famille (comme celle de Vancouver) qui subdivise son lot pour répartir ce potentiel entre les enfants de la famille, plusieurs propriétaires peuvent choisir:

a) de développer du logement locatif pour assurer un revenu d'appoint (aka by renting it to complete strangers)

b) de vendre par exemple les 3/4 de leur lot à quelqu'un pouvant y développer du logement et ainsi réduire leurs taxes

c) de conserver leur logement unifamilial, tout simplement! (mais cette fois, en payant par le biais de leurs taxes les réels coûts sociétaux et environnementaux associés à leur choix)

Le coût du terrain n'est pas encore ici ce qu'il est à Vancouver, et il est évident que les prix là-bas sont un incitatif à la créativité. Mais en arrêtant de subventionner l'étalement urbain (voire même d'activement l'encourager en développant de nouvelles unifamiliales et des autoroutes), il est possible que le coût du terrain nous amène ici aussi à faire preuve de la même audace et à comprendre qu'on ne peut pas continuer à gaspiller du foncier montréalais pour de l'unifamiliale. 

Je suis tout à fait d'accord qu'il faut cesser de gaspiller les terrains urbains pour bâtir de l'unifamiliale. Petite remarque cependant, le propriétaire ne peu pas développer ni subdiviser son terrain unifamiliale de son propre chef, sans qu'il n'y ait préalablement un nouveau zonage à cet effet. Sinon ce serait l'anarchie complète. Ainsi le phénomène de densification des quartiers déjà habités ne peut pas être initié sans la volonté des élus municipaux. Cette densification sera aussi appliqué selon des règles très strictes, pour éviter notamment les éventuels conflits que cela pourrait causer, autant pour une question de dévaluation possible, que de conflits entre propriétaires voisins pour toutes sortes de raisons. 

[nephersir7]

Montréal sonne le glas d'un projet immobilier controversé dans Pierrefonds-Ouest

L'administration Plante se rapproche de sa promesse de créer un «parc national urbain» dans l'Ouest de l'île.

Par Olivier Robichaud

KAMIL KRZACZYNSKI / REUTERS

 

Avec un tout petit projet de voie réservée à la limite du territoire développé de Kirkland, l'administration Plante vient de sonner le glas d'un projet immobilier de 5500 logements fort controversé. Du coup, la voie est tracée pour que la mairesse puisse mener à bien une de ses promesses phares: la création d'un «parc national urbain» dans l'Ouest de l'île.

La mairesse Valérie Plante a annoncé mardi la création d'un chemin dédié entièrement aux autobus menant de la limite sud de l'arrondissement Pierrefonds-Roxboro à l'autoroute 40. L'autobus et les installations cyclables et piétonnes adjacentes permettraient l'accès à la station Kirkland du futur Réseau express métropolitain.

Sans limiter l'intérêt local d'un tel aménagement, c'est son impact sur un projet entièrement séparé qui retient l'attention. Un groupe d'entrepreneurs souhaitaient développer environ une portion de 185 hectares des boisés situés dans Pierrefonds-Ouest. L'arrondissement Pierrefonds-Roxboro et l'ancienne administration de Denis Coderre soutenaient le projet, qui comprenait la conservation d'une superficie presque équivalente.

C'est que la nouvelle voie réservée empruntera une emprise du ministère des Transports du Québec (MTQ) autrefois mise de côté pour le prolongement de l'autoroute 440. Les promoteurs, l'arrondissement et certaines villes liées souhaitaient qu'un boulevard urbain passe par là.

Selon le maire d'arrondissement, Jim Beis, la présence de ce boulevard était une condition sine qua non à tout développement immobilier dans Pierrefonds-Ouest. Le projet de 5500 logements est donc mort.

L'administration Plante aura donc un obstacle de moins dans sa quête de créer un «parc national urbain» dans ce secteur. Ce parc relierait la populaire plage du Cap-Saint-Jacques au parc-nature de l'Anse-à-l'Orme, au parc agricole du Bois-de-la-Roche et à l'arboretum Morgan. Le parc ainsi créé deviendrait le plus grand territoire protégé de l'île de Montréal.

«C'est Montréal et l'agglomération qui décident de ce qui doit être créé sur son territoire», martèle la mairesse Plante.

Celle-ci rappelle toutefois qu'elle n'est pas fermée à tout type de développement immobilier. Selon Mme Plante, les détails du futur parc ne sont pas encore tous établis.

Quant à la voie réservée menant au REM, elle connectera justement au futur parc. Elle sera bordée d'aménagements verts de part et d'autre. L'emprise demeurera la propriété du MTQ, mais la Ville aura l'exclusivité sur cette portion pendant 50 ans. Donc, plus aucun projet d'autoroute ou de boulevard pour l'avenir prévisible.

En point de presse, M. Beis a déploré cet abandon, soulignant que le boulevard était réclamé depuis des années pour créer un nouvel axe nord-sud qui décloisonnerait et désengorgerait le secteur.

https://quebec.huffingtonpost.ca/2018/07/10/montreal-sonne-le-glas-dun-projet-immobilier-controverse-dans-pierrefonds-ouest_a_23479094/