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Royalmount


denpanosekai

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il y a une heure, mtlfan a dit :

Il faut arrêter de penser que le Royalmount se fera au détriment du Centre-Ville. En réalité le projet se compose de 200 boutiques (en comparaison Rockland en a 175 et le Carrefour Laval plus de 300), ainsi qu'un Parc Aquatique, deux salles de spectacle, un cinéma, des hôtels, un marché public, une aire gastronomique. Dans une région métropolitaine de 4 millions d'habitants, il est tout simplement normal que de nombreux pôles servent différents segments de marché. Ainsi, la viabilité économique de certains commerces, services ou attractions nécessite un large bassin de population et par conséquent, le marché montréalais est d'une taille suffisante pour ne soutenir qu'un seul emplacement (ex: Équipe de hockey de la LNH, parc d'attraction style Six Flags, festivals d'envergure, commerces ultra spécialisés, sièges sociaux majeurs, etc.). Le rôle du centre-ville est entre-autres de les attirer, afin de les regrouper dans un ensemble cohérent, efficace et convivial. Avec le renouveau amorcé dans les dernières années (Place des Festivals, nouvelle rue Ste Catherine, nouveau Centre Eaton, rénovations de nombreux édifices comme la PVM, etc), le centre-ville revient dans une position ou il a réellement ce pouvoir d'attraction, en plus d'être de plus en plus accessible notamment grâce au REM et du volet résidentiel qui se développe de plus en plus. Certains usages sont toutefois beaucoup plus difficiles à implanter au centre-ville, notamment à cause de l'espace physique qu'ils requièrent. Aussi, plusieurs types de commerces, services et endroits de divertissements n'ont que la capacité de desservir des bassins de population beaucoup plus petits que l'ensemble de l'agglomération, et c'est pourquoi on en retrouve de nombreux exemplaires, répartis dans certains pôles dans la région. En réalité, on peut classifier ces pôles en trois catégories distinctes:

1- Hypercentre: Centre-Ville

2- Centre d'envergure régionale (Dix-30, Carrefour Laval/Centropolis, Fairview, Galeries d'Anjou, Royalmount)

3- Centre d'achat local (Place Vertu/Spheretech, Centre Le Boulevard, Centre Laval, Place Versailles, Plaza Cote des Neiges, Rue St Hubert)
 

Avec l'accroissement du commerce en ligne, les deux dernières catégories voient une baisse de leur achalandage et vivent de plus en plus difficilement le départ successif de nombreuses bannières. L'une des raisons derrière ce déclin est que les consommateurs, surtout les milléniaux, recherchent de plus en plus une expérience, étant donné que l'achat en tant que tel peut se faire de plus en plus en ligne, sans devoir se déplacer. Ainsi, les centres d'envergure régionale ont généralement un bassin de population suffisamment important pour pouvoir se développer minimalement une section de type ''Lifestyle center'', comme le Centropolis, le 10-30, qui sont en quelque sorte des exemples d'une première génération de tels centres. Ce que le Royalmount vise c'est plutôt une évolution ce de concept, en mettant encore plus l'emphase sur le volet divertissement.  Il est vrai qu'à première vue ce genre de rôle serait attribuable au centre-ville, mais en réalité, tout ni tout le monde ne peut y être, et il suffit d'un simple équilibre entre l'hypercentre et les autres pôles pour créer une région dynamique et réellement attrayante. Analysons d'ailleurs de plus près chacune des composantes du Royalmount et leur concurrence directe:

- 200 boutiques, principalement de luxe: Le plus grand perdant ici est clairement le Rockland. Déjà dans un relatif déclin et pas réellement plus accessible comme site, on peut prédire que les boutiques de luxe du Rockland risquent probablement de se retrouver au Royalmount. Le duo Rockland/Marché Central devra se redévelopper et se réorienter dans une optique de centre plus local, desservant l'ouest d'Ahuntsic, une partie de Saint Laurent et de Mont Royal, ainsi que Parc Extension. L'aménagement raté du Marché Central l'a empêché de pleinement assumer son rôle voulu de centre régional de toute manière. Le centre-ville continuera d'attirer des marques internationales uniques, surtout grâce à la rénovation sur Ste Catherine, de l'accès facilité, de l'emplacement réellement central et du dynamisme de l'hypercentre de la région.

- Parc Aquatique/Aquarium: Ces installations nécessitent un espace physique significatif, aménagé selon certaines spécifications précises et seraient difficilement implantables dans un milieu fortement urbanisé comme au centre-ville. Un emplacement dans la transition entre la ville et la banlieue, à mi-chemin entre l'aéroport et le centre-ville, accessible en transport en commun et en voiture m'apparait donc comme censé, du moins beaucoup plus que disons le feu projet de Lac Mirabel.

- Hôtel: Il semble y avoir un certain manque dans l'offre hôtelière actuellement à Montréal, et même si une construction principalement au centre-ville est souhaitable, ce ne sont pas tous les visiteurs qui désireront être nécessairement en plein centre-ville, surtout si, par exemple, ils souhaitent durant leur séjour visiter les Laurentides, tout en ayant la possibilité d'être à 20 minutes du centre-ville en métro. Je garde en tête mon expérience très positive de mon séjour au Hayat de Tysons Corner en banlieue de Washington qui est justement à environ 20 minutes du centre de l'agglomération.

- Salle de Spectacle: Quelques salles intéressantes ont été bâties en périphérie, comme le théâtre du Vieux Terrebonne, qui attire beaucoup de gens d'Ahuntsic, et ce sans avoir tué le quartier des spectacles. Ce ne sont pas que deux salles, alors qu'il n'y en a aucune d'envergure dans tout le West Island, ni à proximité qui auront un impact réel sur ce qu'on retrouve au centre ville

- Cinéma: Ici les deux perdants sont définitivement les deux cinémas Guzzo de Sphèretech et du Marché Central. Cela étant dit, leur présence n'a pas un impact significatif sur le cinéma Banque Scotia ni le Cinéplex Quartier Latin. Les bassins de population sont assez gros pour les soutenir. 

- Marché Public/services de santé: Cette composante du projet semble s'adresser à une clientèle plus locale et avec les multiples projets résidentiels à proximité c'est plus que positif étant donné la faible offre de ce type dans le secteur. Le marché Jean Talon est assez loin et il y n'y a que peu d'alternatives aux épiceries ordinaires à Mont-Royal/Saint Laurent/ Cote des Neiges. 

En somme, la meilleure manière de garder le centre-ville dynamique c'est en y investissant et en le rendant le plus accessible et attrayant possible, et c'est exactement ce qui se produit en ce moment. Un centre régional au coin de Décarie et de la 40 n'aura pas un impact assez important pour lui nuire significativement. Il risque toutefois d'avoir une consolidation des pôles secondaires du secteur (Place Vertu/Sphèretech, Marché Central/Rockland) qui de toute manière desservent très mal ce secteur au niveau de la qualité des commerces qui y sont présents. En fait, la présence d'un développement comme le Royalmount vient confirmer que Montréal ne subit pas le fameux effet ''trou de beigne'' où la première couronne subit une dévalorisation majeure, étant donné un faible attrait de l'hypercentre et que les banlieues plus éloignées accaparent une partie importante de l'offre commerciale de qualité. Il suffit de voir le prix des maisons à Ville Mont-Royal et à Saint Laurent pour voir qu'il y a un réel marché ''upper middle class'' et plus dans ce secteur qui magasine actuellement à Laval, par manque d'offre à proximité et c'est en partie cette clientèle qui ira au Royalmount.  

Excellente analyse!  Rien à ajouter.

Je n'ai plus de "like" pour aujourd'hui, je devrai repasser demain...

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@mtlfan

Ton analyse  de l'offre commerciale  comporte  plusieurs points valides, mais j'aimerais que tu abordes aussi un aspect du projet RoyalmountQuinze40 qui suscite beaucoup d'inquiétude, soit l'effet appréhendé sur la congestion routière.   A ce niveau,  c'est le fonctionnement de toute l'économie qui est interpellé, pas seulement le commerce.

 

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Il y a 10 heures, Né entre les rapides a dit :

@mtlfan

Ton analyse  de l'offre commerciale  comporte  plusieurs points valides, mais j'aimerais que tu abordes aussi un aspect du projet RoyalmountQuinze40 qui suscite beaucoup d'inquiétude, soit l'effet appréhendé sur la congestion routière.   A ce niveau,  c'est le fonctionnement de toute l'économie qui est interpellé, pas seulement le commerce.

 

C'est aussi mon opinion et ma principale objection. Le promoteur affirme d'un côté que Royalmount attirera plus de 30 millions de visiteurs par année et de l'autre que son projet aura un effet négligeable sur la circulation automobile du secteur. Un raisonnement contradictoire qui lui enlève une bonne part de crédibilité.

Logiquement, puisqu'il se donne un mandat régional, en concentrant notamment des éléments de divertissements qui peuvent très bien être construits ailleurs en ville, on peut supposer que la majorité des visiteurs viendront en automobile. Car ce sera le seul moyen pratique à partir des couronnes nord et sud et de toute la partie ouest de l'ile de Montréal, cela à partir de Lachine jusqu'au bout de l'ile et au-delà. Même la clientèle de l'Ile-des-Soeurs n'y échappera pas parce que ce sera clairement plus rapide qu'en TEC.

A date c'est simple à comprendre, puisque la desserte métro-autobus rendrait le déplacement nettement plus fastidieux et rébarbatif, voire impossible et certainement pas concurrentiel pour la majorité des gens, avec ses nécessaires correspondances et la perte de temps potentielle selon les heures d'affluence.

Donc à part les montréalais qui sont mieux servis par les transports en commun, on peut présumer que tous les autres visiteurs touristes inclus (surtout ceux qui viennent à Montréal en automobile), choisiront ce moyen de transport pour toutes sortes de raisons bien évidentes.

Même du côté des montréalais, la tentation automobile en séduira plus d'un. Qui peut les blâmer, si on tient compte proportionnellement de la distance et le temps du trajet qui les séparera du centre commercial? Il reste donc dans ce tableau sommaire bien peu de gens pour prendre le métro, dont on vante pourtant le si grand avantage.

Pareil pour les plus de 10,000 employés (chiffres avancés), à moins qu'on exige qu'ils résident en ville près d'une station de métro. Donc une bonne partie de ces gens s'ajouteront eux aussi à la congestion actuelle, d'autant qu'à la sortie du métro le plus proche, il faudra ajouter une bonne marche pour se rendre au travail à l'intérieur de l'immensité du complexe.

L'aspect camionnage a aussi été mentionné précédemment, parce qu'il représente une masse critique importante et incontournable, qui à elle seule pollue et ralentit la circulation de manière encore plus marquée. Entendu que ces milliers de déplacements quotidiens engendreront de nouvelles émissions non encore comptabilisées dans le bilan carbone déjà déficitaire de la métropole, et qu'il faudra étayer sérieusement dans des études vraiment approfondies et exhaustives.

Finalement on sait via plusieurs rapports, que la congestion coûte très cher à l'économie montréalaise. On doit donc par tous les moyens relever le difficile défi de la diminuer, afin d'améliorer le tableau actuel, incluant la productivité.

Il va sans dire qu'augmenter le nombre de déplacements véhiculaires sur l'ile et la grande région, pour rejoindre un méga centre commercial en pleine zone urbaine déjà saturée, est en totale contradiction avec cet objectif économique prioritaire. En conséquence toute administration municipale responsable doit mettre en avant cette mission exigeante, même si elle est mal comprise, dans son agenda immédiat. 

Dans ce débat passionné, je suis bien conscient de m'être donné à mon corps défendant, le mauvais rôle. On m'a d'ailleurs déjà sévèrement critiqué sur le forum pour cette position clairement impopulaire. Comme je n'écris pas pour me faire valoir, mais pour promouvoir des idées que je qualifie de très importantes et même urgentes pour la communauté, je m'assume et accepte de payer les mauvaises notes, pour des raisons d'intégrité et de bien commun.

Pour terminer, je crois sincèrement qu'il faut que les intérêts supérieurs de la Ville de Montréal et de la grande région priment sur toute autre considération matérielle ou de nature mercantile.

C'est à mon avis une question autant d'économie si on regarde le grand tableau, que d'environnement et de développement durable. On ne peut pas ignorer ces considérations essentielles, même si elles sont moins populaires. Puisque le bien-être général de l'ensemble de la population montréalaise, en dépend à court, moyen et à long terme.

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il y a 47 minutes, Carniala a dit :

Donc, si je comprends bien les dernières interventions, si le réseau de transport ne fonctionne pas, il faut empêcher l'implantation commerciale et le développement de la ville, au lieu de régler les problèmes du passer qui sont présents depuis des décennies. faut surtout ne pas trouver de solutions, il faut juste interdire l'évolution des choses.
(message tronqué)
je trouve tout cela un peu étrange.

Tu verses dans le sophisme.  Personne ne dit qu'il ne faut  «pas trouver de solutions » (et)  «juste interdire l'évolution des choses».  L'application intégrale de ton raisonnement conduirait à la suppression de toutes mesures, lois ou règlements visant à mettre au premier plan les intérêts supérieurs de la société dans son ensemble.  En d'autres termes, c'est un plaidoyer pour le «free for all». Dans une société de droit, tous doivent être traités également.  Mais ça ne veut pas dire qu'on peut tout faire n'importe où.  On a le droit de construire ou de faire construire sa maison, mais on n'a pas le droit de la construire en zone protégée.  On a le droit d'exploiter une raffinerie de pétrole, mais pas n'importe où.  

Je reviens au cas concret du projet RoyalmountQuinze40.  Il est facile de reconnaître que le secteur concerné n'est pas le seul qui soit congestionné.  Mais ce n'est pas une raison suffisante pour ignorer la congestion supplémentaire que le projet pourrait entraîner.  Si c'était moi (au lieu du promoteur actuel) qui projetais d'établir un grand complexe commercial sur le site visé, les mêmes appréhensions surgiraient: lui ou moi serions traités également: ce n'est pas une question personnelle.

Le centre des affaires est certes congestionné, mais c'est dans la nature des choses.  D'une part, il est bien desservi par le TEC lourd (lignes de métro), et d'autre part il est avant tout une destination, beaucoup moins un lieu de transit.  C'est le contraire avec le secteur des autoroutes A-40 et A-15.  De la congestion supplémentaire à cet endroit aurait des conséquences négatives sur des centaines de milliers de déplacements qui n'ont rien à voir avec le site.  

Par ailleurs, au début de ton message, tu fais référence à des «problèmes du passé qui sont présents depuis des décennies».  Si comme j'imagine tu fais allusion à la congestion sur la Métropolitaine, surtout dans ce segment, tu as parfaitement raison.  On souhaite des correctifs majeurs depuis bien avant l'annonce du Quinze40.  Aujourd'hui, on peut encore pester contre cet  état de fait,  mais je ne pense pas qu'on puisse sincèrement espérer des améliorations significatives avant encore très longtemps; de «simples» aménagements dans les environs immédiats du projet ne régleraient pas grand chose; au mieux, ils «réusssiraient» seulement à repousser la congestion un peu plus loin, dans toutes les directions.  Tu connais l'expression de «la goutte d'eau qui fait déborder le vase».  Or le vase déborde déjà.  Dirait-on que ce ne serait pas grave si on ajoutait une goutte supplémentaire?  Je pense que NON, parce qu'en matière de congestion routière, la progression est géométrique.  Par exemple, ajouter une voiture à cet endroit n'a pas un effet comparable à un ajout sur l'A-30; et ajouter une voiture sur l'A-20 à la hauteur de Rivière-du-Loup n'a aucun effet.

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Il y a 15 heures, Carniala a dit :

je ne comprends pas pourquoi, un promoteur a le droit de creer des embouteillages monstres à tous les jours au centre de la ville, mais un autre ne peut pas faire de même.

Je vous explique: Au centre-ville, les clients des commerces sont a plus de 80% des usagers du transport en commun (Source: Ville de Montreal). Avec la venue du REM, ce sera encore davantage dans quelques annees.

Au projet RoyalMount, l'offre de transport en commun est minime. L'autoroute 40 dans ce secteur et l'autoroute 15 dans le meme secteur, figurent respectivement aux 3eme et 5eme rang des pires points d’engorgement au Canada (Source: CAA).

Ce coin est deja un enfer pour les automobilistes. Avec un afflux supplementaire, ce sera invivable d'y passer aux heures de pointe (de plus en plus longues), et ce, bien sur, que ce soit pour les automobilistes en general ou les clients du Royalmount eux-memes qui en feront partie.

Voila.

 

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In Toronto, the Yorkdale mall, probably the busiest in the country, has direct accesses from the 401. The solution, although costly, is to have direct access through overpasses or underpasses from both the 40 and the 15.

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il y a 24 minutes, vincenzo a dit :

In Toronto, the Yorkdale mall, probably the busiest in the country, has direct accesses from the 401. The solution, although costly, is to have direct access through overpasses or underpasses from both the 40 and the 15.

Ouais.  Je connais la configuration routière pour entrer/sortir du Yordale .  Mais à Montréal, des accès directs au Quinze40 ne régleraient en rien la surcharge déjà excessive sur l'A-40 et l'A-15.  Comme je l'écrivais tout récemment, ça ne ferait que repousser le problème un peu plus loin.

Il serait facile d'aller en détail dans la comparaison des deux sites, mais je ne crois pas que cela serait très utile pour la suite de la discussion.

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Il y a 5 heures, urbanophile a dit :

Au projet RoyalMount, l'offre de transport en commun est minime

Minime? Je dirais plutôt optimal, non? Il semble, d'après les plans de la passerelle que les usagers n'auront même pas à aller à l'extérieur entre le métro et le centre... à peine 200 m de distance. Un meilleur accès au métro que la Place Ville-Marie.

Ça prendrait quoi pour que tu ne qualifies pas de minime l'offre de TEC de ce site? Deux stations de métro? Un tramway qui traverse le site?

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il y a 32 minutes, franktko a dit :

Il semble, d'après les plans de la passerelle que les usagers n'auront même pas à aller à l'extérieur entre le métro et le centre

La passerelle sera isolée? Ça m'étonne...

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