ville-marie QUAD Windsor (Projet global)

[Mtlarch]

J'aimerais  préciser que les jardins Windsor ont été l'investigateur du retour de la population et de l'intérêt de vivre au centre-ville...  Un projet entièrement privé et financer entièrement par les gens qui ont acheté un condo dans ce que vous décrivez comme un désastre architectural. Effectivement, il existe de bien plus beau projets à l'île des Sœurs et à LAval. C'est tout de même mieux qu'un stade de baseball exempte de taxe durant 20 ans!

Puisqu'on parle de taxes... je demande pourquoi nos taxes aident à financer des logements sociaux plus haut de gamme que les jardins Windsor. On a déjà payé 45 millions pour les appartements collectifs du bassin de Havre pour que des têtes heureuses puissent y vivrent en toute quiétude dans un aménagement supérieur à ce qu'on est capable de s'offrir nous-mêmes. Ca équivaut à environ $450k par appartement en financement... C'est beaucoup plus que qu'est-ce que les gens ´normaux' peuvent s'offrir dans le coin pour un minuscule 700 p.c.

Le principe de la mixité social s'est bien beau quand ce sont les autres qui paient pour vous. C'est un concept que beaucoup de gens aiment car cela donne bonne conscience n'est-ce pas? Parfait, veuillez sortir votre  carnet de chèques svp!

La réalité du travail en 2017 versus 1950 est très différente. La nature même du commerce et du travail à évoluer tellement depuis cette époque de sorte que l'on a besoin de moins en moins besoin de personnel moins qualifié qui dépendaient des logements sociaux. Si on veut conserver une certaine forme de dynamisme au centre-ville , on doit y attirer des gens dynamique dans un environnement qui stimule. Je ne suis pas contre les sociétés d'habitations collectifs mais il faut faire attention à la quantité et surtout à leur emplacement géographique de façon à ne pas nuire à cet effort d'insuffler un mouvement qui commence à peine à se développer à Montreal après des décennies de léthargies. Il faut éviter de répéter l'erreur monumentale à l'Est de la place des Arts.

Je conçois que c'est un exercice difficile à réaliser pour les urbanistes. Néanmoins, nous payons nos affreux condos de nos poches sans financement publique et nos taxes servent à payer des aménagements plus luxueux pour les gens qui n'en ont pas les moyens... D'après vous quel en sera le résultat final? 

Du logement abordable oui, mais pour des familles qui vont contribuer à conserver cet élan de dynamisme pour le centre-ville Le Plato est devenu un ghetto français et le Mile-End un ghetto artistique, pourquoi est-ce mal que le centre-ville devienne un ghetto plus ´business' ?

Pourquoi maintenant  qu'il y a de l'intérêt pour le CV , qu'on se sente absolument obliger d'y agglutiner des logements sociaux qui n'y étaient pas présents auparavant? On pourrait très bien en bâtir sur le plato ou dans le vieux MTL ou ailleurs dans St-Henri. Est-ce vraiment nécessaire d'en avoir directement en face de le TDC, histoire de gâcher la vue à ceux qui ont oser croire en ce bout de terrain et son aménagement potentiel?

C'est sûr, les résidents de la première heure sont les méchants à abattre pour avoir oser déranger l'ordre établi de la décrépitude du quartier. L'ETS et les jardins Windsor ont été aux premières heures du renouveau du centre-ville!

En passant, on devrait augmenter de façon systématique le hauteur des bâtiments  à au moins 225 m pour les terrains au Sud de St-Antoine jusqu'à Notre-Dame et 120m pour le reste jusqu'à Ottawa... Montreal mérite mieux que des cubicules de 20 étages pour la portion de Griffintown.

Desolee  de vous avoir heurter par mes propos ce soir mais ça fait tellement de bien de se défouler :-)

 

 

 

 

[UrbMtl]

Il y a 10 heures, Mtlarch a dit :

J'aimerais  préciser que les jardins Windsor ont été l'investigateur du retour de la population et de l'intérêt de vivre au centre-ville...  Un projet entièrement privé et financer entièrement par les gens qui ont acheté un condo dans ce que vous décrivez comme un désastre architectural. Effectivement, il existe de bien plus beau projets à l'île des Sœurs et à LAval. C'est tout de même mieux qu'un stade de baseball exempte de taxe durant 20 ans!

Puisqu'on parle de taxes... je demande pourquoi nos taxes aident à financer des logements sociaux plus haut de gamme que les jardins Windsor. On a déjà payé 45 millions pour les appartements collectifs du bassin de Havre pour que des têtes heureuses puissent y vivrent en toute quiétude dans un aménagement supérieur à ce qu'on est capable de s'offrir nous-mêmes. Ca équivaut à environ $450k par appartement en financement... C'est beaucoup plus que qu'est-ce que les gens ´normaux' peuvent s'offrir dans le coin pour un minuscule 700 p.c.

Le principe de la mixité social s'est bien beau quand ce sont les autres qui paient pour vous. C'est un concept que beaucoup de gens aiment car cela donne bonne conscience n'est-ce pas? Parfait, veuillez sortir votre  carnet de chèques svp!

La réalité du travail en 2017 versus 1950 est très différente. La nature même du commerce et du travail à évoluer tellement depuis cette époque de sorte que l'on a besoin de moins en moins besoin de personnel moins qualifié qui dépendaient des logements sociaux. Si on veut conserver une certaine forme de dynamisme au centre-ville , on doit y attirer des gens dynamique dans un environnement qui stimule. Je ne suis pas contre les sociétés d'habitations collectifs mais il faut faire attention à la quantité et surtout à leur emplacement géographique de façon à ne pas nuire à cet effort d'insuffler un mouvement qui commence à peine à se développer à Montreal après des décennies de léthargies. Il faut éviter de répéter l'erreur monumentale à l'Est de la place des Arts.

Je conçois que c'est un exercice difficile à réaliser pour les urbanistes. Néanmoins, nous payons nos affreux condos de nos poches sans financement publique et nos taxes servent à payer des aménagements plus luxueux pour les gens qui n'en ont pas les moyens... D'après vous quel en sera le résultat final? 

Du logement abordable oui, mais pour des familles qui vont contribuer à conserver cet élan de dynamisme pour le centre-ville Le Plato est devenu un ghetto français et le Mile-End un ghetto artistique, pourquoi est-ce mal que le centre-ville devienne un ghetto plus ´business' ?

Pourquoi maintenant  qu'il y a de l'intérêt pour le CV , qu'on se sente absolument obliger d'y agglutiner des logements sociaux qui n'y étaient pas présents auparavant? On pourrait très bien en bâtir sur le plato ou dans le vieux MTL ou ailleurs dans St-Henri. Est-ce vraiment nécessaire d'en avoir directement en face de le TDC, histoire de gâcher la vue à ceux qui ont oser croire en ce bout de terrain et son aménagement potentiel?

C'est sûr, les résidents de la première heure sont les méchants à abattre pour avoir oser déranger l'ordre établi de la décrépitude du quartier. L'ETS et les jardins Windsor ont été aux premières heures du renouveau du centre-ville!

En passant, on devrait augmenter de façon systématique le hauteur des bâtiments  à au moins 225 m pour les terrains au Sud de St-Antoine jusqu'à Notre-Dame et 120m pour le reste jusqu'à Ottawa... Montreal mérite mieux que des cubicules de 20 étages pour la portion de Griffintown.

Desolee  de vous avoir heurter par mes propos ce soir mais ça fait tellement de bien de se défouler :-)

Ouf beaucoup de stock dans un seul message!

Un petit résumé de la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels :

• C'est une politique incitative, pas un règlement. On ne peut pas l'imposer.
• On vise un équilibre de 30% de logements abordables (15% de logements sociaux ou communautaires et 15% d’unités abordables privés)
• Les critères pour qu'un projet s'y souscrive :
  •  lorsque le nombre d’unités envisagées pour un projet est égal ou supérieur à 100, qu’ils soient rassemblés dans une seule phase ou répartis dans plusieurs.
  • uniquement lorsque le projet nécessite une dérogation réglementaire concernant l’usage, la densité ou la hauteur permise sur le terrain ciblé

Attention : le 15% de logements sociaux ou communautaires (ceux sur lesquels tu as déversé ta colère) n'est pas calculé sur l'ensemble des unités du projet. Il est établi  à partir de la superficie de plancher attribuable à l’octroi de la dérogation, soit la différence entre la superficie autorisée par la réglementation en vigueur et celle demandée par le promoteur pour son projet.

Ainsi, dans le cas d’un changement d’usage (d'industriel à résidentiel, par exemple), la superficie entière du projet sera prise en compte, puisque l’ensemble de celui-ci est soumis à la dérogation. À l’inverse, dans le cas d’une dérogation sur la hauteur d’un projet, seule la superficie de plancher supplémentaire attribuable à l’autorisation de la hausse sera calculée.

Exemple grossier : En 2011, la TDC2 pouvait monter jusqu'à 25 étages (250 unités). CF demande une dérogation qui lui permet de construire 50 étages (500 unités). Le 15% de logements sociaux est calculé sur les 25 étages (250 unités) attribuables à la dérogation seulement, soit 75 unités sur 500.

Ce n'est évidemment pas 75 unités à valeur égale à celle de la TC2, soyons honnêtes (qualité des matériaux, services, etc.). 

Ceci dit, pour se conformer à la Stratégie, le promoteur peut :

• Construire lui-même un projet de logement social ou communautaire clé en main
• Vendre une partie de son terrain permettant de réaliser le projet de logements dont le prix est établi selon le nombre d’unités abordables devant être construites, multiplié par 12 000$.

Dans notre exemple, le promoteur a décidé de vendre un terrain à 1M de rabais par rapport au prix qu'il avait payé 10 ans auparavant (la valeur réelle est 1M de moins que ce que la Ville a payé).

12 000*75 unités = 900 000$. C'est plutôt juste. On est dans les mêmes chiffres. 

Et en plus, je ne serais pas surpris qu'il s'agisse de la seule contribution de CF pour ses deux tours (2 phases), soit plus de 1000 unités au total (TDC2 et 3).

Et on ne parle pas du 15% d'unités abordables privées.

Bref, 1 million sur 1 000 unités, c'est 1000$ en moyenne par unité. 

 

C'est un exemple très précis et je simplifie le calcul (on se base essentiellement sur la superficie de plancher et non sur les unités),  mais il démontre tout de même quelque chose d'intéressant. Le promoteur peut également verser un montant d'argent s'il ne peut vendre ou céder une partie du terrain.

Je t'invite à lire la stratégie. C'est très intéressant et on comprend un peu mieux ce qui se passe dans certains quartiers, parce que oui, la stratégie s'applique aussi ailleurs qu'au centre-ville. Elle est même plus sévère dans Rosemont et sur le Plateau (40% plutôt que 30, et 50 unités minimum plutôt que 100, de mémoire).  

Donc quand tu parles de "payer avec nos taxes", c'est au sens large? Ou tu sous-entends que le prix de ton condo a été augmenté par le promoteur pour éponger la compensation qu'on lui a suggéré de donner pour lui permettre de doubler le nombre d'unités qu'il met sur le marché?

Honnêtement, la Ville prend ce qu'on lui offre. Elle n'est pas trop regardante. 

[acpnc]

Merci UrbMtl, tes explications sont très pertinentes et nous permettent de mieux comprendre la politique municipale en matière de compensation pour dérogations. Je crois que c'est un programme fort intéressant qui vise justement à améliorer la mixité sociale dans l'ensemble des quartiers montréalais. On peut alors la qualifier de vraiment progressiste, même si elle est assez limitée. Elle représente néanmoins un pas dans la bonne direction.

Pour répondre à Mtlarch, il est clair que du point de vue sociologique ou urbanistique, les ghettos ne sont pas bienvenus nulle part. Nous avons appris nos leçons avec les Habitations Jeanne-Mance et bien sûr surtout avec certaines politiques de développement, appliquées notamment en France dans les années 70-80 avec les cités de banlieue. J'ajouterais pour plus de précision qu'un ghetto est le fruit d'une volonté administrative de concentrer et confiner un type de population sur un territoire donné. 

Ce qui n'est effectivement pas le cas du Plateau pour les français et le Mile-End pour les artistes. Donc à ne pas confondre un trait de personnalité parmi tant d'autres d'un arrondissement, avec ce qualificatif péjoratif qui n'a absolument pas sa raison d'être. On parle à Montréal de quartiers ethniques par la couleur qu'ils ont adopté librement et de manière organique, conséquence du rassemblement culturel de certaines populations: comme le quartier grec, portugais, chinois etc.

On ne justifiera donc pas à partir de ces fausses prétentions, la création d'un ghetto pour business (sic) au centre-ville. Puisque la mixité que favorise l'administration municipale, ne nuit absolument pas à l'économie de la ville, bien au contraire. De toute façon toute forme d'exclusion est à proscrire. Ainsi si apparait une plus grande concentration de gens plus fortunés au c-v, ce sera le fruit de décisions personnelles et d'affaires et rien d'autre.

Pour terminer, si Montréal est si vivante et dynamique, c'est justement parce que le coeur de la ville est habité par une population résidente variée et vraiment attachée à son milieu. Nous avons d'ailleurs la chance de pouvoir accommoder la majorité de ceux et celles qui choisissent de vivre en plein centre de l'action, et ainsi profiter au maximum d'une qualité de vie urbaine exceptionnelle, que bien des villes nous envient.

Alors espérons que la métropole poursuive son développement harmonieux comme il s'est toujours fait naturellement, en laissant le marché dicter certaines règles, tout en l'accompagnant avec d'autres, dans le souci d'un sain équilibre social et économique.

 

 

 

[MtlMan]

J'ai mes différents avec UrbMtl quelques fois, mais en général  nous partageons sensiblement les mêmes valeurs. Sa réponse est on ne peut plus pertinente et solidement appuyée par des données précises et vérifiées. Bravo.

J'aimerais ajouter que lorsque nous critiquons les Jardins Windsor, c'est uniquement sur leur valeur architecturale, pas les habitants qui y résident. Évidemment, cette construction à une époque où il n'y avait strictement rien dans le coin a été un prélude au développement actuel. Tant mieux et chapeau. Mais le résultat final au plan visuel demeure hélas désolant et fait pas mal plus complexes résidentiels le long de la 15 Nord qu'habitations d'un centre-ville qui a un peu de classe.

Cela dit, je peux comprendre MtlMarch d'en avoir assez du bashing s'il n'éprouve pas les mêmes réserves. Parfois on ressent un besoin de ventiler.

[peekay]

Très bons points tout le monde. Je suis maintenant indifferent par rapport aux Jardins Winsor. Mais je peux vous dire que c'était pas mal déprimant pour les amateurs de baseball au début des années 2000. 

What could have been....

 

[Gabmtl]

Beau montage Peekay. Je ne suis pas fan de baseball, mais c'est effectivement une occasion ratée.

[UrbMtl]

Petit problème d'échelle sur le montage : le stade se rendait jusqu'à Peel à l'est, et Notre-Dame au Sud. 

Le stade aurait été 2x plus gros que sur ton montage. Pas de 600 Peel, pas de ETS, pas de Jardins/Cours Windsor. 

[MtlMan]

il y a 45 minutes, peekay a dit :

Très bons points tout le monde. Je suis maintenant indifferent par rapport aux Jardins Winsor. Mais je peux vous dire que c'était pas mal déprimant pour les amateurs de baseball au début des années 2000. 

What could have been....

 

Mon coeur saigne.

[SKYMTL]

1 hour ago, peekay said:

Très bons points tout le monde. Je suis maintenant indifferent par rapport aux Jardins Winsor. Mais je peux vous dire que c'était pas mal déprimant pour les amateurs de baseball au début des années 2000. 

What could have been....

 

 

C'mon guys!  It's not to late to demolish the disaster that's Jardins Windsor!  Who is with me!?  I'll supply the shovels and hard hats.  

 

[acpnc]

Le stade sera très bien là où il sera au bassin Peel. L'occasion ratée au sud du Centre Bell est en fait une chance. A Toronto quand il y a deux événements majeurs au Stade des Blue Jays et au Air Canada Center, c'est la congestion assurée parce que les deux sites sont trop près l'un de l'autre, j'en ai fait l'expérience.