griffintown Lowney sur Ville - 20 étages (2018)

[Anderson]

il y a 59 minutes, Dave1983 a dit :

Comments on the insane 15% condo fee increase plus 38$ add on for the gym and urban chalet fees?? 🧐🧐

I feel sorry for you Dave1983 😢 Certainly you didn’t know promoters advertise condo fees below what they should be. At some point the administration must increase the fees to meet its legal obligation to maintain the building. The hike usually comes one to five years after the promoter hand over the administration and is probably between 10 to 25%. To compound the hike, this year, the government changed the rules about insurance and the premium is higher. This was mentioned at the annual meeting. Did you attend? Regarding the gym, did you look at the numbers before buying and realize that the fee structure was tilted against parking owners, who subsidized the gym? The administration simply corrected the situation and consequently, parking owners got a fee reduction in return. 

 As Scarlet Coral said, LSV has forums to discuss the matter. Regardless I decided to answer back here for educational purposes. Hopefully other potential condo buyers will read this post and do their homework.  

[Rocco]

Les gens veulent toujours tout avoir sans payer une cenne. T'as des chalets urbains, trois piscines sur les toits, des spas, des jacuzzis, des plages de sable, des fontaines, un gym, une piscine intérieure, des salons de lecture, des tables de billard, des barbecues, des tables à pik-nik, pis après ça chiale que les frais augmentent de 15%? Les gens sont clueless. Totalement. Le promoteur va dire n'importe quoi pour les aguicher pis ils tombent dans le panneau. En passant, as-tu pris en compte que la valeur de ton condo a sûrement augmenté de 30% minimum depuis que tu l'as acheté? Facile de relativiser dans l'autre sens seulement.

[jp_mtl]

Mais même avec ces augmentations, les frais restent une fraction de ce qu'ils devraient être. A moyen et long terme, tous ces projets vont avoir des frais de condo qui vont exploser, sans parler des cotisations spéciales.

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, jp_mtl a dit :

Mais même avec ces augmentations, les frais restent une fraction de ce qu'ils devraient être. A moyen et long terme, tous ces projets vont avoir des frais de condo qui vont exploser, sans parler des cotisations spéciales.

Oui mais à moyen et à long terme, une maison requiert aussi des réparations/révovations coûteuses, qui sont inévitables si on veut préserver sa valeur.

Quand tu écrits "les frais restent une fraction de ce qu'ils devraient être",  je peux comprendre que les frais à leur niveau actuel seront insuffisants pour couvrir les importantes dépenses qu'il faudra consentir plus tard: logiquement,  il faudrait constituer un "fonds de réserve" pour y parer;  les frais "actuels" seraient immédiatement augmentés pour accumuler des fonds qui serviraient au besoin, sans qu'il soit nécessaire d'imposer soudainement des "cotisations spéciales".

Mais encore une fois, ça devrait être la même chose pour la maison individuelle (ou jumelée ou en rangée) neuve (au départ, puisqu'elle vieillira --ne sera pas toujours neuve).  Mais qui fait ça?  On sait (ou on devrait savoir) que la dépréciation physique d'une maison se produit à un taux d'environ 2% par an: qui met de côté la somme équivalente en prévision des réparations majeures qui deviendront nécessaires?

Notons qu'en dépit de la dépréciation physique d'une maison ou d'un condo qui vieillit, généralement la "valeur marchande de la propriété" évolue positivement.  Cela s'explique par le fait que le coût de remplacement croît encore plus vite;  et quand la demande est forte et que les terrains se font rares, la valeur du terrain (qui ne vieillit pas!) s'accroît encore plus vite.  Cela mène à deux résultats possibles:  1) On rénove, à grands frais; ou 2) Le terrain a pris tellement de valeur (alors que le bâtiment s'est déprécié) qu'on trouve préférable (quand le zonage le permet) de démolir la vieille structure et de construire plus haut/plus dense.

Dans le cas d'une maison individuelle, c'est le choix du propriétaire de se constituer ou non un fonds de réserve.  Dans le cas d'un condo, des règles peuvent être édictées par le gouvernement, dans le but d'éviter/minimiser les problèmes de financement qui surgissent lorsque des dépenses majeures deviennent nécessaires (ces problèmes surgissent quand les différents propriétaires des unités n'ont pas tous les mêmes moyens de faire face aux dépenses supplémentaires).

[Anderson]

25 août 2019

Vue du jardin intérieur, à partir du toit de la phase 2. Le demi cercle rougeâtre dénote les fondations du réservoir de gaz du New City Gas qu’ils ont retrouvées lors de l’excavation.