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Un article de La Presse sur la situation du commerce dans le Grand Montréal. On parle toujours de l'île, du centre-ville, du Plateau, des rues traditionnelles... Mais on prend rarement la peine de regarder la situation commerciale globale avec la périphérie, les petits centres commerciaux, etc... http://plus.lapresse.ca/screens/11975cca-2967-460f-9da8-28f82f5e2cef%7C6.mAjfA3Z821.html Les locaux commerciaux vacants abondent Marie-Eve Fournier La Presse Le taux d’inoccupation dans les centres commerciaux et sur les artères commerciales de la région de Montréal atteint 9,2 %, selon une récente compilation menée par le Groupe Altus. Il s’agit d’un taux pratiquement deux fois plus élevé qu’en situation dite d’équilibre. Il est généralement estimé que le taux d’inoccupation des locaux commerciaux est d’environ 5 % dans la région montréalaise. Or, selon le groupe Altus, « aucune analyse sérieuse » ne s’est vraiment penchée sur le sujet depuis deux décennies. Pour mettre fin au manque de données, l’entreprise de services-conseils en immobilier commercial a procédé à un vaste recensement sur le terrain, l’été dernier. La Presse Affaires a obtenu les résultats. L’étude porte à la fois sur les centres suprarégionaux (tels que le Carrefour Laval), les centres régionaux (comme Place Longueuil), les centres communautaires (comme les Galeries Terrebonne), les mégacentres et centres lifestyle (DIX30), les galeries marchandes au centre-ville (comme le Centre Eaton) et 13 artères commerciales. En tout, 90 lieux ont été passés au peigne fin. L’EFFET TARGET Premier constat : les taux d’inoccupation varient beaucoup. Alors qu’il est de zéro dans certains centres commerciaux, il atteint 42 % ailleurs. Il faut dire qu’à lui seul, le départ de Target a provoqué un effet considérable dans le marché. Pas moins de 12 locaux anciennement occupés par le géant américain demeurent vides. Ensemble, ils totalisent 1,3 million de pieds carrés et « représentent 40 % des pieds carrés vacants des centres commerciaux recensés », précise l’étude. Sans ces fermetures, le taux d’inoccupation serait de 6,2 %. « Il est peu probable que ces locaux […] trouvent preneur à court et peut-être même à moyen terme. » — Jean-François Grenier, directeur principal d’Altus La situation risque même de s’aggraver, selon Altus. « La disparition probable de Sears à court terme ajouterait dans le marché montréalais environ 1,4 million de pieds carrés vacants et ferait passer le taux de vacance à 12,4 %. » LE CENTRE-VILLE RÉUSSIT BIEN Parmi les différentes typologies commerciales, les centres régionaux – qui n’attirent pas les consommateurs d’un vaste rayon, par définition – sont ceux qui affichent le pire résultat : leur taux moyen d’inoccupation atteint 13,1 %. Suivent de près les centres communautaires (12,1 %) et les artères commerciales (9,8 %). Les galeries marchandes au centre-ville (6,9 %), les centres suprarégionaux (7,1 %), les mégacentres et les centres lifestyle (7,2 %) s’en tirent mieux que la moyenne. « Quand le taux de vacance augmente, les loyers sont renégociés à la baisse. Donc, il y a un impact sur la valeur des centres commerciaux », explique Jean-François Grenier. Altus rappelle que les ventes au détail au Québec ont « considérablement » ralenti depuis la crise de 2009. Alors qu’auparavant, elles progressaient annuellement de 4 à 6 %, la hausse se limite désormais à 2,5 %, tout au plus. Le vieillissement de la population, l’endettement des ménages et la stagnation des revenus font partie des facteurs évoqués par la firme d’experts en immobilier.
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Bien que la construction d’édifices de bureaux demeure active, l’ajout récent de nouveaux espaces n’a pas été entièrement comblé par une augmentation de la demande de location. Résultat : le taux d’inoccupation des immeubles est généralement à la hausse et les loyers stagnent. Le cycle du marché immobilier de bureaux de Montréal, dont les conditions sont assez équilibrées, s’apprête à céder la place à une situation de léger surplus. À Québec, les édifices de prestige sont déjà en situation d’offre excédentaire et quelques immeubles en font les frais. La construction récente de trois tours de bureaux à Gatineau, qui visait le transfert de certains employés du gouvernement fédéral en provenance d’Ottawa, ne s’explique pas par une demande de location en croissance. Cela a peu d’impacts sur l’état du marché de Gatineau, mais les espaces libérés feront augmenter le taux d’inoccupation dans la capitale fédérale. Details et stats : http://www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/pv131119.pdf -
UN MARCHÉ SERRÉ ET QUI LE RESTERA EN 2009 SOMMAIRE DU MARCHÉ Alors qu’il avait marqué le pas au troisième trimestre, c’est avec l’absorption de 264 000 pieds carrés que le marché de bureau du Grand Montréal termine le quatrième trimestre de 2008. L’activité s’est essentiellement déroulée dans les édifices de catégorie « B » du centre-ville, qui a vu l’absorption de 173 000 pieds carrés d’espace. Le marché de la banlieue a connu une absorption de 92 000 pieds carrés concentré à Laval, dans le Centre-Ouest et sur la Rive-Sud. Tel que prévu, cette performance positive du marché montréalais est le résultat d’un ensemble de transactions de moins de 10 000 pieds carrés. Depuis le début de l’année, le marché a absorbé 2 millions de pieds carrés, dont plus des trois-quarts dans le seul centre-ville. Il s’agit d’une performance exceptionnelle résultant de la mise en oeuvre de transactions conclues dans les deux ou trois années précédentes. Dans le même temps, l’augmentation des coûts d’occupation défrayés par les locataires a connu un ralentissement dans l’ensemble du marché au cours du trimestre, les propriétaires profitant de la fragilité de la situation économique sans pour autant renoncer à obtenir de leurs locataires un prix qui correspond à la valeur réelle de leurs services. PRÉVISIONS À ce moment-ci, les économistes n’anticipent pas de récession pour la région du Grand Montréal, mais seulement un ralentissement, en particulier si les divers ordres de gouvernement parviennent à se coordonner pour lancer rapidement les grands projets de construction et de rénovation des infrastructures de la région. Compte tenu de ces prédictions et des taux d’inoccupation particulièrement bas que connaît le marché, nous prévoyons que le resserrement se poursuivra en 2009 à un rythme plutôt lent, et que l’année affichera un bilan d’absorption positif. Le marché de bureau de Montréal dans son ensemble penche nettement en faveur des propriétaires avec ses taux d’inoccupation nettement sous les 10 % au centre-ville et sous les 15 % en banlieue. En temps normal, nous assisterons donc à une hausse marquée des taux de location au cours des trimestres à venir, particulièrement dans le marché du Centre-ville. Cependant, la volatilité de la situation économique agira comme un frein et ralentira l’envolée des prix des loyers, sans cependant lui imposer de marche arrière ni l’arrêter complètement, ralentissement qui retardera d’autant la construction de nouveaux édifices. C’est pourquoi les locataires dont les baux arrivent à échéance dans les prochains 24 à 36 mois devraient dès maintenant faire une évaluation de leur situation et planifier pour tirer le meilleur profit possible de la situation. CENTRE -VILLE Le marché du Centre-ville a donc connu une absorption nette de 171 935 pieds carrés au cours du trimestre, concentrée dans les édifices de catégorie « B » où 173 000 pieds carrés d’espace ont été absorbés, principalement dans les secteurs du Centre-des-affaires et du Vieux-Montréal. Il s’agit de la conclusion de transactions de moyennes dimensions. Se démarque du lot l’emménagement de SAP Lab dans son local de 36 700 pieds carrés du 700, rue Wellington. Le taux d’inoccupation a perdu 0,6 % pour terminer le trimestre à 4,9 %. Pour ce qui est des espaces inoccupés disponibles, le taux s’est maintenu à 4,3 %.
